Pour le plus grand nombre, acquérir son «chez soi» impose de négocier un emprunt (très) conséquent auprès de la banque de son choix ou d’un organisme de prêt. Mais au fond, en plein marasme éco-financier, est-ce bien le moment de se lancer dans une telle aventure ? Et dans l’affirmative, comment ? Réponses.

Acheter ou louer, est-ce le bon moment pour Monsieur et Madame Tout-le-monde? Génération après génération, on le sait, la Belgique a une brique dans le ventre. Ainsi, chez nous, 75% des personnes âgées entre 18 et 74 ans sont propriétaires de leurs murs !

Pourtant, les effets de la crise sans précédent - à part la Grande dépression et le krach de 1929 - frappent seulement aujourd’hui les Belges, le reste de l’Europe et surtout le marché du travail. D’ailleurs, depuis l’automne 2008, beaucoup préfèrent épargner (180 milliards € d’encours, du jamais vu) pour parer à toute éventualité ou pour faire face, hypothétiquement, à la perte éventuelle de son emploi.

Alors, bon moment ou pas ? «Oui, c’est le moment d’acheter : les principaux paramètres sont au vert», n’hésitait pas à affirmer un spécialiste du courtage immobilier bien connu sur la place, lors d’une récente spéciale Immobilier organisée par Appelez on est là (VivaCité-Rtbf) sur la bande FM.

«Les tendances sont bien marquées depuis quelques mois. La stabilisation a fait place à une légère reprise du marché (immobilier résidentiel), surtout dans la capitale. Et le décalage avec la province est en train de se résorber puisqu’elle semble reprendre également.»

Pleine saison

S’étendant de février à fin juillet, la pleine saison des achats immobiliers bat en effet actuellement son plein. Comparés à la mi-décennie 90 où l’argent prêté (montant moyen : 125 000 €) pour être chez soi affichait des taux dépassant allègrement les 10%, les taux d’intérêt actuels pratiqués sont historiquement faibles. Pour ne pas dire plancher.

Et cela devrait se poursuivre encore quelques temps, tant que les banques centrales maintiendront le loyer de l’argent aux alentours du pour cent. A profil idéal, situation personnelle stable et quotité empruntable de 80 %, un crédit à taux variable est actuellement négociable autour de… 2,5% ! Chouchou depuis toujours du Belge, le fixe à 20 ans est plus cher, de 4,15 à 5,09 % pour 100.000 € empruntés.

Les autres paramètres sont effectivement tous au vert si on ajoute, comme le note le même observateur, «que vous avez en plus une reprise économique annoncée pour fin 2010-début 2011 et un marché qui a corrigé vers le bas, sans s’écrouler. Comme d’autres, je pense donc que le moment est bien choisi pour envisager calmement, sereinement et sans précipitation d’acquérir un bien immobilier. Il ne faut jamais oublier que l’immobilier s’envisage à long terme ; on n’est pas, ici, dans la spéculation court terme ni l’acquisition achat-revente sur 2-3 ans.»

A la différence des personnes-investisseurs mus par d’autres ressorts, les candidats propriétaires occupants d’un futur bien à l’achat encore à négocier doivent d’abord, et avant tout, correctement évaluer leurs moyens disponibles. Les mêmes doivent surtout se montrer raisonnables face à leur endettement futur, la hauteur du crédit nécessaire à contracter. En d’autres termes, «ne pas acheter pour acheter», en pleine crise économique. Dans ce contexte, une visite préalable chez son notaire, pour en discuter et être utilement conseillé, constitue un sage préalable.

Passages obligés

En toute hypothèse, l’«achat d’une vie» devra se conclure en ne tablant pas seulement sur l’émotionnel. Dans une telle aventure, une approche rationnelle importe évidemment bien davantage. Ainsi, si le bien immobilier convoité – maison, villa, appartement, terrain constructible, bien à rénover, etc. – doit à l’évidence répondre aux attentes et rêves des acquéreurs potentiels, bon nombre sont pourtant parfaitement mesurables : implantation ; environnement ; espace modulable, disponible et extensible ou non ; prix de référence pratiqués pour des biens semblables dans une même zone, …

Pour les critères relevant de la technique des bâtiments, faites  tout simplement appel à un professionnel, un expert, un architecte, un ami versé dans la branche. Généralement, cette visite sera facturée entre 500 et 1.000 €. Le jeu en vaut la chandelle : l’importance d’un tel engagement et de l’investissement d’un bien positionné dans sa valeur de marché le recommandent. Ensuite, l’heure est pratiquement venue de signer le compromis de vente (et non une promesse d’achat ne liant que l’acheteur potentiel).

Ce compromis doit être assorti de conclusions suspensives dont la principale concernera l’octroi effectif d’un prêt hypothécaire au taux du marché. Il faut être sûr à 200 % de l’obtenir. C’est tout le jeu des étapes préalables – cruciales – du «shopping» bancaire puis de la négociation du taux d’intérêt frappant le capital à emprunter, passages obligés pour (presque) tout acheteur d’un bien immobilier.

On paie en effet très rarement sa maison cash. Le prêteur -institutions bancaires, organismes de prêt, bureau de crédit, …- entend évidemment revoir la couleur de son argent. Jusqu’au dernier billet. En ce sens, celui-ci mènera une enquête serrée sur la solvabilité des candidats emprunteurs et jaugera en toute indépendance l’éventuelle survenance d’événements prévisibles (perte d’emploi, monoparentalité, séparation et divorce,…) affectant le risque.

Attention aux frais annexes

Quel qu’il soit, le projet immobilier envisagé fera l’objet d’une garantie juridique sûre - l’hypothèque - inscrite au Bureau de la conservation des hypothèques et égale à la somme empruntée. Si d’aventure tout ou partie du prêt venait à ne pas être remboursé rubis sur l’ongle, dans les conditions strictement contractuellement prédéfinies, le prêteur pourrait s’emparer légalement du bien immobilier dont question. Et le céder en vente publique jusqu’à apurement de la dette due.

Outre les éléments subjectifs personnels intervenant dans le choix d’acheter ou non son propre nid, l’engagement d’acheter (à crédit) son bien immobilier personnel est important. Il court au moins sur deux décennies. On a généralement aussi tendance à sous-estimer certains freins habituels, lesquels doivent pourtant être dûment comptabilisés comme les droits d’enregistrement et frais d’acte notarié.

Très élevés en Belgique, ceux-ci représentent jusqu’à 15-16% du capital à consacrer à l’achat d’une habitation personnelle. Pas négligeable… Il faut tenir également compte de l’assurance solde restant dû (elle prémunit survivants et héritiers en cas de décès du ou des emprunteurs), l’assurance ‘habitation’, le précompte immobilier annuel à acquitter sur base du revenu cadastral, d’éventuels (gros) frais de rénovation-transformation dans le cas d’un achat d’un bien existant, avant d’envisager l’installation définitive. A bon droit, on parle bien de l’«achat d’une vie»

Philippe Golard

Tuyaux non percés

1/ N’empruntez que les sommes dont vous avez besoin. Soyez réaliste et raisonnable : on ne prend pas langue avec un prêteur pour un projet immobilier de plusieurs centaines de milliers € si votre revenu professionnel mensuel se situe entre 1.250 et 1.500 € nets. La charge  de l’emprunt ne doit pas dépasser le tiers de tous les revenus additionnés. Sauf évidemment si l’on gagne entre 6 et 10.000 €/mois.

2/ Prenez quelques jours de congé et faites votre shopping : consultez toutes les banques et déterminez quel est le meilleur taux proposé, sans se focaliser sur ce seul critère. Ne tombez pas en effet dans le piège d’un emprunt à durée la plus longue possible, pour rendre la mensualité remboursable la plus faible possible : au total, le prêt sera plus cher en charge d’intérêts !

3/ Restez très attentif : des tas de produits annexes vont vous coûter cher, outre le crédit hypothécaire qui idéalement ne doit représenter qu’environ 80% (maximum) de la somme pour acheter le bien. Les frais annexes représentent en effet généralement les 20% subsistants. A financer sur fonds propres, par de l’épargne déjà engrangée ou une partie mobilisable - avec certitude et de manière récurrente - de la masse salariale (capacité de remboursement), sur toute la durée de vie de l’emprunt.

4/ Il importe de pouvoir moduler son crédit hypothécaire à chaque période de son existence (recompositions familiales, départ des enfants, ascendance à charge, statuts professionnels améliorés, …). Dans la meilleure hypothèse, si vous faites carrière, revenus professionnels et pouvoir d’achat augmenteront forcément avec le temps, sans compter que certaines dépenses conséquentes iront décroissant (réduction de la taille familiale, …). Exemple parmi d’autres de modularités dès lors envisageables : dans une telle hypothèse, on est alors capable de payer davantage en mensualités de remboursement plutôt qu’au tout début du prêt souscrit

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